强化地产资金监管,对实体融资和房地产行业有双重意义

  7月30日的中共中央政治局会议,明确了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策基调。就在大约同一时期,央行也连续在几次会议上重点谈及房地产。

  首先是7月29日,央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,会议明确指出,“房地产行业占用信贷资源依然较多”,并强调要严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理,加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  随即,银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。

  央行强化房地产融资监管,这是推进金融供给侧结构性改革的重大举措,旨在引导金融机构增加对制造业、民营企业的中长期融资,也符合近年来房地产调控的主旋律。

  2016年,房地产新增贷款占各项贷款的比重达44.8%,房地产贷款余额占各项贷款余额的比重达25%,个人住贷款余额(18万亿元)同比增速达38.1%,资金有过多、过快流入地产的趋势。

  在此背景下,从2017年开始,控制居民过快加杠杆、控制资金违规流入房地产,就成为金融监管的重点。2017~2018年,房地产贷款余额增速分别下降6.1和0.9个百分点,2018年贷款增量占比(39.9%)下降1.2个百分点。

  今年上半年,房地产贷款余额增速(17.1%)比上季度末下降1.6个百分点,房地产新增贷款占比(33.2%)比上年全年降低6.7个百分点。但是,资金过快流入地产、违规接济开发商融资的现象仍未能完全避免。

  今年5~7月份,住户部门中长期贷款分别占新增贷款的39%、29%、41%,7月再次突破了40%的监管红线。如果考虑到居民部分短期贷款(比如信用卡和消费贷款)也流向地产的事实,新增贷款恐有一半左右投入到了房地产。正如银保监会郭树清在6月曾表示的那样,“必须正视一些地方房地产金融化问题,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域”。

  近一段时期,开发商资金来源明显有所改善。上半年,开发商资金来源同比增速在7%~9%波动,明显好于去年上半年2%~5%的水平。其中,国内贷款告别去年负增长的局面,上半年实现8.4%的增长,自筹资金也逐月好转。

  但与此同时,实体经济融资形势依然严峻。6~7月份企业新增中长期贷款占比分别仅为22.6%、34.7%,虽然有回升迹象,但总体仍处在较低水平。

  再看非银行融资。今年上半年,信托等非银金融行业试图在“关窗”之前抢先机、早投放,由此土地前端融资、理财和委托贷款等渠道融资泛起。根据用益信托网的数据,一季度新增房地产信托项目金额占新增信托项目总金额的19%,去年同期这一比值仅为10%;二季度房地产信托募集资金1958亿元,环比增长6.85%;从各领域募集资金占比看,二季度房地产类信托规模占比41.74%,环比大增4.73个百分点。

  根据刚刚发布的今年二季度金融机构贷款投向报告,上半年工业中长期贷款余额仅增加5.2%,而房地产行业贷款增速高达16.9%。由于社会资金投放的总体规模是有限的,房地产不但会挤占有限的信贷资源,还将抬高整个社会的融资成本。这对制造业、民营和小微企业显然将产生极其负面的影响。

  国家统计局刚刚发布的7月份经济运行数据显示,今年1~7月民间投资增速为5.4%,其增速水平只有房地产开发投资增速(10.6%)的一半多一点。另外,国家致力于打造消费增长的新引擎,上半年最终消费支出对经济增长的贡献率超过60%。而在高房价和消费的相互关系上,权威研究早已给出确定的结论。7月央行发布的《区域金融运行报告(2019)》,以量化分析确定无疑地指出,居民杠杆率水平对消费增长有负面影响。

  计量结果表明,在控制人均可支配收入、社会融资规模等因素以后,居民杠杆率水平上升1个百分点,社会零售品消费总额增速下降0.3个百分点。基于此,即便有部分市场人士认为靠楼市能促进消费,换来的只是短期繁荣。然而普通居民加杠杆,损失的将是消费的潜力和可持续增长,也就不利于经济结构转型。

  因此,我们看到,近期房地产新投放贷款重回额度控制,按揭利率应声反弹,多个城市房贷利率上浮幅度增加。另外,开发商的各种融资渠道(境内外债券发行、信托、开发贷款等)等也趋于严格。

  与此同时,近期房价明显上涨的城市,纷纷重启限价政策,意在压缩投资买房的收益空间,不给资金流入房地产以正面激励。特别是,全球主要经济体保持货币宽松的趋势越来越明显,为了应对资产价格上涨预期,我们更要建立起资金和楼市的防火墙,疏通资金流向实体的传导渠道。

  当然,强化资金管控,并非为了打压房地产,而是规范资金和地产的对接渠道。无论是5月中旬的银保监23号文(针对银行、信托房地产贷款),还是7月初监管层对多家信托公司进行窗口指导,又或者是7月12日发改委对房企境外发债提出新要求(存量债务置换在备案登记材料中列清),政策力度并未超过2017~2018年去杠杆时的范畴。比如,“去通道”和“穿透式监管”,目的主要是防范执行层面的放松和新的监管套利;“堵后门、开前门”,打击的是开发商假股实债、股权收益权、特定资产收益权等违规给地产融资的各类通道。

  实际上,对于符合要求的贷款类和真股权投资,银行和信托一直是敞开大门的。目前来看,房地产行业融资有向高等级龙头集中的趋势,今年顺利发债融资的房企主要是AAA级主体,AA+级房企累计债券净融资尚为负,遑论AA级及以下评级的主体。因此,以融资重塑企业行为,也更有利于行业健康发展。

  原标题:房地产行业“融资+代建”模式兴起 在房地产领域,“代建”并不是个新鲜词,很多地产投资方需要将自身的项目委托给拥有项目开发建设经验的专业代建方进行开发



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